THÔNG TIN PHỔ BIẾN GIÁO DỤC PHÁP LUẬT

          Một số điểm mới của Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023, được quy định cụ thể như sau:     

          1. Điểm mới về đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam.

          Căn cứ Khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: - Tổ chức, cá nhân trong nước (hiện hành quy định 'Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước); Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch (hiện hành quy định 'Người Việt Nam định cư ở nước ngoài'); Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023. 

          2. Cấp sổ cho người mua chung cư mini đủ điều kiện.

         Về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê (còn gọi là chung cư mini), Điều 57 Luật Nhà ở mới đã quy định rất chặt chẽ, để đảm bảo năng lực của nhà đầu tư là cá nhân Chủ đầu tư chung cư mini phải chấp hành quy định của pháp luật về phòng cháy chữa cháy; việc bán, cho thuê, cho thuê mua phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trường hợp cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ quy định trong hai trường hợp này được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng, khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật. UBND tỉnh được phân cấp quy định về đường giao thông, đảm bảo phương tiện chữa cháy có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini. Quản lý, vận hành chung cư mini phải tuân thủ quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

          3. Không quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư.

        Điều 58 Luật Nhà ở (mới) không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đồng thời, với các quy định tại Chương V, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn có đầy đủ các cơ chế, chính sách, biện pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư khi nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng hoặc bị xuống cấp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng. 

          4. Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 

         Khoản 3 Điều 36 Luật Nhà ở mới quy định trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án theo quy định của Luật Đất đai. Quy định này đã dẫn chiếu về Luật Đất đai là rất chính xác, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật. 

          5. Miễn tiền sử dụng đất cải tạo, xây dựng mới lại chung cư cũ 

          Điều 63 Luật Nhà ở quy định cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư với nhiều cơ chế ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 

          6. Quy định cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư diện phải phá dỡ.

         Căn cứ Điều 74 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của UBND cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc di dời thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời. Quyết định cưỡng chế di dời bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây: 

        Thời gian thực hiện cưỡng chế di dời; Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời; Phương thức cưỡng chế di dời; Kinh phí thực hiện cưỡng chế di dời; Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện cưỡng chế di dời.    Kinh phí cưỡng chế di dời được thực hiện như sau: Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 73 Luật Nhà ở 2023 thì do ngân sách địa phương chi trả; Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 73 Luật Nhà ở 2023 thì được xác định trong tổng mức đầu tư dự án và do chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chi trả; chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí cưỡng chế di dời cho cơ quan nhà nước trong trường hợp cơ quan nhà nước đã thực hiện cưỡng chế di dời người dân ra khỏi nhà chung cư phải phá dỡ trước khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Căn cứ điều kiện của địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí cưỡng chế di dời từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước. (Luật Nhà ở 2014 không quy định về vấn đề cưỡng chế này).

          7. Tổng Liên đoàn lao động được làm nhà ở xã hội cho thuê 

         Khoản 4 Điều 80, quy định Tổng Liên đoàn là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê. Nguồn vốn thực hiện dự án là nguồn tài chính công đoàn. Việc quản lý và triển khai thực hiện dự án đầu tư sẽ do đơn vị quản lý dự án trực thuộc Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công. 

          8. Bỏ điều kiện cư trú với người mua nhà ở xã hội 

          Nhiều điểm mới như Điều 78 quy định điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã bãi bỏ điều kiện cư trú. Giao cho Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập. Điều 85 Luật Nhà ở cũng quy định chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở xã hội không phải bằng vốn ngân sách Nhà nước được hưởng các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế… 

          9. Giải quyết 'điểm nóng' quỹ bảo trì nhà chung cư

         Điều 152, Điều 153 và Điều 154 Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì và không được sử dụng kinh phí bảo trì vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư. Đồng thời quy định trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị NCC và trong thời hạn 10 ngày. 

          10. Được thỏa thuận số tiền trả trước khi thuê mua nhà ở.

         Luật Nhà ở 2014 (người mua bắt buộc phải thanh toán trước 20% giá trị của nhà thuê mua), Luật Nhà ở 2023 không giới hạn tỷ lệ trả trước, các bên sẽ được tự thỏa thuận về số tiền trả trước khi thuê mua nhà ở miễn không vượt quá 50% giá trị của nhà thuê mua. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định. Sau khi hết thời hạn thuê mua và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. 

          11. Công nhân khu công nghiệp được hỗ trợ nhà lưu trú: 

         Công nhân đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp sẽ được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú. Việc xét duyệt đối tượng được thuê nhà lưu trú công nhân do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp thực hiện. Nếu doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất trong khu công nghiệp thuê nhà lưu trú công nhân để cho công nhân thuê lại thì do doanh nghiệp, hợp tác xã đó thực hiện. Ban quản lý khu công nghiệp có trách nhiệm kiểm tra theo thẩm quyền việc xét duyệt đối tượng được thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

         Với việc ban hành Luật Nhà ở 2023 (sửa đổi) thay thế Luật Nhà ở năm 2014 có những điểm mới để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật và thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng, nhà nước trong lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở. Thiết lập cơ chế, chính sách phát triển nhà ở toàn diện. Tạo điều kiện thuận lợi cho mọi tầng lớp dân cư tiếp cận và sở hữu nhà ở. Đảm bảo việc quản lý, sử dụng đất đai và tài nguyên xây dựng nhà ở có hiệu quả. Bảo vệ môi trường, đảm bảo phát triển bền vững đảm bảo sự phù hợp giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan.