THÔNG TIN PHỔ BIẾN GIÁO DỤC PHÁP LUẬT

       Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội Khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 27/11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, quy định về sở hữu, phát triển, quản lý vận hành, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam, trừ trường hợp giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

       1. Sự cần thiết ban hành Luật

      Luật Nhà ở năm 2014 được Quốc hội khóa XIII thông qua đã điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, như: Phát triển nhà ở; sở hữu nhà ở, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quản lý nhà nước về nhà ở và việc xử lý vi phạm các vấn đề về nhà ở, trong đó có chính sách nhà ở xã hội đã giúp hàng triệu người dân có khó khăn về nhà ở, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, hộ nghèo tại khu vực nông thôn tạo lập được chỗ ở hợp pháp và ổn định, bảo đảm thực hiện chính sách an sinh - xã hội của đất nước. Luật Nhà ở năm 2014 đã góp phần tạo lập môi trường đầu tư, kinh doanh bình đẳng, thông thoáng, tạo thuận lợi tối đa cho doanh nghiệp, người dân tiếp cận các thủ tục và dịch vụ công, huy động tối đa các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.

       Sau hơn 08 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở năm 2014, bên cạnh các kết quả đã đạt được nêu trên thì lĩnh vực nhà ở cũng đã xuất hiện một số tồn tại, vướng mắc, gây khó khăn trong quá trình thực hiện cũng như cần thiết phải sửa đổi, bổ sung để đảm bảo đồng bộ, thống nhất với một số Luật mới được thông qua. 

Do đó, để khắc phục những tồn tại, hạn chế của Luật Nhà ở năm 2014, đồng thời thể chế hoá chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở, gồm Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng; Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 05 năm 2021 – 2025; Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 19/5/2018, Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khóa XII về tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ các cấp; Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, thì việc sửa đổi Luật Nhà ở 2014 là hết sức cần thiết. 

     2. Quan điểm và mục tiêu xây dựng Luật

     Quan điểm: Bám sát các nội dung trong các Nghị quyết, chủ trương đường lối của Đảng có liên quan đến lĩnh vực phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở nhất là nhà ở xã hội: Kế thừa các quy định hiện hành đang còn phù hợp, đồng thời Luật hóa các quy định liên quan đến phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở đã chứng minh tính hiệu quả trong thực tiễn; Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy phát triển nhà ở. Tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc chăm lo nhà ở cho người dân, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

    Mục tiêu: Xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường; Sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 cho phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) với các luật khác có liên quan. 

     3. Bố cục của Luật

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 gồm 13 chương với 198 điều, tăng 15 điều so với Luật Nhà ở năm 2014, gồm các nội dung cụ thể như sau:

Chương I: Quy định những nội dung chung, gồm 05 điều luật

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Điều 2. Giải thích từ ngữ

Điều 3. Các hành vi bị nghiêm cấm

Điều 4. Chính sách phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở

Điều 5. Yêu cầu chung về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở

Chương II: Quy định về nội dung sở hữu nhà ở, gồm 3 mục với 17 điều:

Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG VỀ SỞ HỮU NHÀ Ở

Điều 6. Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở

Điều 7. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở

Điều 8. Đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

Điều 11. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

Mục 2. NHÀ Ở THUỘC TÀI SẢN CÔNG

Điều 13. Nhà ở thuộc tài sản công

Điều 14. Đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công

Điều 15. Trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu nhà ở thuộc tài sản công

Mục 3. SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

Điều 16. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Điều 17. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Điều 18. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Điều 19. Số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam

Điều 20. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

Điều 21. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài

Điều 22. Các trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở

Chương III: Quy định về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, gồm 2 mục với 7 điều

Mục 1. CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN NHÀ Ở QUỐC GIA

Điều 23. Căn cứ xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

Điều 24. Nội dung Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

Điều 25. Kỳ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và thẩm quyền phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

Mục 2. CHƯƠNG TRÌNH, KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CẤP TỈNH

Điều 26. Căn cứ xây dựng và kỳ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh

Điều 27. Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh

Điều 28. Điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh

Điều 29. Xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh

Chương IV: Quy định nội dung phát triển nhà ở, gồm 5 mục với 28 điều

Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 30. Hình thức phát triển nhà ở

Điều 31. Các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở và tiêu chuẩn diện tích nhà ở

Điều 32. Quỹ đất để phát triển nhà ở

Điều 33. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Điều 34. Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Điều 35. Chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Mục 2. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO DỰ ÁN

Điều 36. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Điều 37. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Điều 38. Quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Điều 39. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Mục 3. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG VỤ

Điều 40. Đất để xây dựng nhà ở công vụ

Điều 41. Hình thức và kế hoạch phát triển nhà ở công vụ

Điều 42. Quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư và quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ

Điều 43. Mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ

Điều 44. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ

Điều 45. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ

Điều 46. Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ

Điều 47. Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà ở công vụ

Mục 4. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở PHỤC VỤ TÁI ĐỊNH CƯ

Điều 48. Bố trí nhà ở phục vụ tái định cư

Điều 49. Nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư

Điều 50. Quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư

Điều 51. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư

Điều 52. Đặt hàng, mua nhà ở thương mại, bố trí nhà ở xã hội phục vụ tái định cư

Điều 53. Yêu cầu đối với nhà ở phục vụ tái định cư

Mục 5. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CỦA CÁ NHÂN

Điều 54. Yêu cầu về phát triển nhà ở của cá nhân

Điều 55. Phương thức phát triển nhà ở của cá nhân

Điều 56. Trách nhiệm của cá nhân trong phát triển nhà ở

Điều 57. Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê

Chương V: Quy định về nội dung cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, gồm 5 mục với 18 điều

Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 58. Thời hạn sử dụng nhà chung cư

Điều 59. Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ

Điều 60. Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Điều 61. Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư

Điều 62. Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Điều 63. Cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Mục 2. QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ

Điều 64. Yêu cầu về quy hoạch để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Điều 65. Yêu cầu về kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Điều 66. Nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Mục 3. QUYẾT ĐỊNH CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ, CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ, CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ

Điều 67. Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư

Điều 68. Chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Điều 69. Hồ sơ, trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Mục 4. PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, TÁI ĐỊNH CƯ

Điều 70. Nguyên tắc lập phương án bồi thường, tái định cư

Điều 71. Nội dung và thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư

Điều 72. Bố trí nhà ở phục vụ tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời

Mục 5. DI DỜI, CƯỠNG CHẾ DI DỜI VÀ PHÁ DỠ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 73. Di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

Điều 74. Cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

Điều 75. Phá dỡ nhà chung cư

Chương VI: Quy định chính sách về nhà ở xã hội, với 05 mục và 35 điều luật

Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 76. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Điều 77. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Điều 78. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Điều 79. Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Mục 2. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỂ BÁN, CHO THUÊ MUA, CHO THUÊ

Điều 80. Hình thức phát triển nhà ở xã hội

Điều 81. Loại hình dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Điều 82. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội

Điều 83. Đất để phát triển nhà ở xã hội

Điều 84. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Điều 85. Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê

Điều 86. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn

Điều 87. Xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn

Điều 88. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

Điều 90. Quản lý vận hành nhà ở xã hội

Mục 3. PHÁT TRIỂN NHÀ LƯU TRÚ CÔNG NHÂN TRONG KHU CÔNG NGHIỆP

Điều 91. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp

Điều 92. Hình thức phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp

Điều 93. Điều kiện thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp

Điều 94. Quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp

Điều 95. Loại dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp

Điều 96. Loại nhà và tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp

Điều 97. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp

Điều 98. Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho công nhân của mình thuê lại

Điều 99. Giá cho thuê nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp

Điều 100. Nguyên tắc cho thuê và quản lý vận hành nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp

Mục 4. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO LỰC LƯỢNG VŨ TRANG NHÂN DÂN

Điều 101. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Điều 102. Phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Điều 103. Hình thức phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Điều 104. Đất để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Điều 105. Loại dự án và yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Điều 106. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Điều 107. Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Điều 108. Xác định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Điều 109. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân và quản lý vận hành nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân

Mục 5. CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ VỀ NHÀ Ở CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỰ XÂY DỰNG HOẶC CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ Ở

Điều 110. Chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở

Điều 111. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở

Chương VII: Quy định về nội dung tài chính để phát triển nhà ở, gồm 07 điều luật.

Điều 112. Các nguồn vốn để phát triển nhà ở

Điều 113. Nguồn vốn của Nhà nước để phát triển nhà ở

Điều 114. Hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở

Điều 115. Vốn để phát triển đối với từng loại nhà ở

Điều 116. Nguyên tắc huy động, sử dụng vốn để phát triển nhà ở

Điều 117. Vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội

Chương VIII: Quy định nội dung quản lý, sử dụng nhà ở, gồm 4 mục với 24 điều luật.

Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 118. Nội dung quản lý, sử dụng nhà ở

Điều 119. Lập hồ sơ nhà ở

Điều 120. Lưu trữ, bàn giao và quản lý hồ sơ nhà ở

Điều 121. Quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Điều 122. Quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử

Điều 123. Quản lý, sử dụng nhà biệt thự

Điều 124. Chuyển đổi công năng nhà ở

Mục 2. QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở THUỘC TÀI SẢN CÔNG

Điều 125. Việc quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công

Điều 126. Đối tượng, điều kiện thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc tài sản công

Điều 127. Các trường hợp thu hồi, cưỡng chế thu hồi nhà ở thuộc tài sản công

Mục 3. BẢO HIỂM, BẢO HÀNH, BẢO TRÌ, CẢI TẠO NHÀ Ở

Điều 128. Bảo hiểm nhà ở

Điều 129. Bảo hành nhà ở

Điều 130. Bảo trì nhà ở

Điều 131. Cải tạo nhà ở

Điều 132. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê

Điều 133. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc tài sản công

Điều 134. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung

Điều 135. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở

Mục 4. PHÁ DỠ NHÀ Ở

Điều 136. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ

Điều 137. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở

Điều 138. Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở

Điều 139. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở

Điều 140. Chỗ ở của chủ sở hữu nhà ở khi nhà ở bị phá dỡ

Điều 141. Phá dỡ nhà ở đang cho thuê

Chương IX: Quy định về nội dung: Quản lý, xử dụng nhà chung cư, gồm 05 mục với 17 điều luật 

Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 142. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư

Điều 143. Cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư; phân hạng nhà chung cư

Điều 144. Chỗ để xe của nhà chung cư

Mục 2. HỘI NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ VÀ BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 145. Hội nghị nhà chung cư

Điều 146. Ban quản trị nhà chung cư

Điều 147. Quyền của Ban quản trị nhà chung cư

Điều 148. Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư

Mục 3. TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

Điều 149. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

Điều 150. Điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

Điều 151. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Mục 4. QUẢN LÝ, SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ CỦA NHÀ CHUNG CƯ CÓ NHIỀU CHỦ SỞ HỮU

Điều 152. Kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Điều 153. Quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Điều 154. Cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Điều 155. Sử dụng kinh phí bảo trì của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Mục 5. QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU VỰC CÓ NHÀ CHUNG CƯ

Điều 156. Công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư phải bàn giao và thời điểm bàn giao

Điều 157. Bàn giao, tiếp nhận và quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư

Điều 158. Quản lý, khai thác, sử dụng công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực có nhà chung cư sau khi bàn giao

Chương X: Quy định nội dung giao dịch về nhà ở, gồm 07 mục với 30 điều luật

Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 159. Giao dịch về nhà ở

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

Điều 161. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Điều 164. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

Mục 2. MUA BÁN NHÀ Ở

Điều 165. Giao dịch mua bán nhà ở

Điều 166. Xử lý đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn

Điều 167. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Điều 168. Mua bán nhà ở đang cho thuê

Điều 169. Mua trước nhà ở

Mục 3. THUÊ NHÀ Ở

Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

Mục 4. THUÊ MUA NHÀ Ở

Điều 174. Thuê mua nhà ở

Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở

Điều 176. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở cho thuê mua

Mục 5. TẶNG CHO, ĐỔI, GÓP VỐN, CHO MƯỢN, CHO Ở NHỜ NHÀ Ở

Điều 177. Tặng cho nhà ở

Điều 178. Đổi nhà ở

Điều 179. Góp vốn bằng nhà ở

Điều 180. Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở

Mục 6. THẾ CHẤP NHÀ Ở

Điều 181. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở

Điều 182. Thế chấp nhà ở đang cho thuê

Điều 183. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 184. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 185. Xử lý nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp

Mục 7. ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ Ở

Điều 186. Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở

Điều 187. Ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung

Điều 188. Chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở

Chương XI: Quy định về nội dung quản lý nhà nước về nhà ở, gồm 05 điều luật

Điều 189. Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở

Điều 190. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở

Điều 191. Trách nhiệm của Bộ Xây dựng

Điều 192. Thanh tra nhà ở

Điều 193. Đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở

Chương XII: quy định về nội dung giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở, gồm 02 điều luật.

Điều 194. Giải quyết tranh chấp về nhà ở

Điều 195. Xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở

Chương XIII, quy định về nội dung điều khoản thi hành, gồm 03 điều luật

Điều 196. Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật có liên quan

Điều 197. Hiệu lực thi hành

Điều 198. Quy định chuyển tiếp

    4. Những nội dung chính sách, quy định mới

     Về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh 

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã dành một Chương riêng để quy định cụ thể về xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh nhằm tạo cơ sở pháp lý cho địa phương thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở. Trong đó, có một số điểm mới như:

- Quy định về kỳ chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong đó bỏ quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm.

- Quy định chặt chẽ hơn về việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; bỏ quy định lấy ý kiến Bộ Xây dựng khi thực hiện thủ tục xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Việc bổ sung, quy định chặt chẽ về điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở là nhằm tránh tình trạng điều chỉnh liên tục chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong thời gian qua, hạn chế việc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án không sát với nhu cầu thực tế, tránh tình trạng lệch pha cung cầu. Đồng thời việc sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số quy định cũng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho địa phương chủ động trong theo dõi, triển khai thực hiện  chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

     Về phát triển nhà ở 

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã sửa đổi, bổ sung các quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, cụ thể là:

- Bổ sung quy định mới về các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết các giai đoạn đầu tư dự án xây dựng nhà ở nhằm góp phần tạo hành lang pháp lý rõ ràng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.

- Sửa đổi, bổ sung quy định về chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại theo Luật Đất đai, theo đó quy định nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận nhận chuyển (sửa đổi) thuộc trường hợp được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (không thông qua đấu giá, đấu thầu).

- Sửa đổi, bổ sung quy định về đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ theo hướng mở rộng đối tượng được thuê nhà ở công vụ nhằm bảo đảm tạo điều kiện về chỗ ở yên tâm công tác. 

- Sửa đổi, bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở tái định cư để đảm bảo thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi).

- Bổ sung quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê của Luật theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm toàn tính mạng và tài sản của người dân, cụ thể là:

+ Cá nhân có quyền sử dụng đất ở đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ ở phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở đối với trường hợp: (1) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; (2) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

+ Cá nhân có quyền sử dụng đất ở xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải: (1) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; (2) Đáp ứng yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân; (3) Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

      Về cải tạo, xây dựng lại chung cư 

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để nâng cao hiệu lực pháp lý và bổ sung một số quy định đặc thù để tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng như khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, cụ thể:

 - Bổ sung quy định việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư bởi vì đây là loại dự án đặc thù nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia đầu tư, xây dựng cải tạo lại nhà chung cư.

- Bổ sung quy định về di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư, trong đó, quy định rõ quyền và trách nhiệm của chính quyền địa phương, chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư; kinh phí di dời, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư được tính trong tổng mức đầu tư dự án, nhà đầu tư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí này nếu Nhà nước đã ứng ra để thực hiện.

- Bổ sung quy định việc chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư đối với các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 để bảo đảm tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích của chủ sở hữu nhà chung cư, Nhà nước và nhà đầu tư, đáp ứng yêu cầu chỉnh trang đô thị. 

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định đối với các chung cư cũ, xây dựng trước năm 1994 thì tiếp tục kế thừa quy định của pháp luật nhà ở hiện hành về việc áp dụng hệ số K bồi thường căn hộ; đối với các chung cư mới, xây dựng sau năm 1994 mà thuộc diện xây dựng lại do vẫn phù hợp với quy hoạch thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư, nếu không đóng góp kinh phí thì được bồi thường quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở còn lại (nếu có) theo quy định của Chính phủ.

      Về chính sách về nhà ở xã hội 

(1) Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 xác định rõ trách nhiệm dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của chính quyền địa phương, theo đó giao trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong quá trình lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị phải bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt. Việc trao quyền gắn với trách nhiệm nhằm tạo cơ chế linh hoạt cho địa phương triển khai thực hiện.

(2) Hình thức phát triển nhà ở xã hội

Bổ sung 02 hình thức mới là phát triển nhà lưu trú công nhân và phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Theo đó, bên cạnh việc được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì đối tượng công nhân, người lao động tại khu công nghiệp còn được thuê nhà lưu trú công nhân; đối tượng là lực lượng vũ trang nhân dân được mua, thuê, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân. Đồng thời, đề xuất doanh nghiệp được thuê nhà ở xã hội để bố trí cho công nhân, người lao động của mình thuê.

Bổ sung quy định cho phép Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê.

(3) Điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 quy định cụ thể về điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo hướng cải cách thủ tục hành chính nhiều hơn, tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp thuận lợi hơn khi đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đó, Luật bãi bỏ quy định về điều kiện cư trú khi mua, thuê mua nhà ở xã hội chỉ còn điều kiện về nhà ở và thu nhập; đối với trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng.

(4) Ưu đãi chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Sửa đổi, bổ sung nhiều ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư, góp phần tăng nguồn cung nhà ở xã hội như:

Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; được ưu đãi tối đa 20% tổng diện tích đất ở (hoặc 20% tổng diện tích sàn xây dựng của dự án) để xây dựng công trình, kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại theo chủ trương đầu tư dự án đã được chấp thuận.

(5) Một số chính sách khác

Việc lựa chọn Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thực hiện đồng bộ theo pháp luật về đầu tư, đất đai, đấu thầu nhằm đảm bảo thống nhất hệ thống pháp luật.

Việc xác định giá bán, cho thuê mua, cho thuê được quy định cụ thể phương pháp xác định và thời điểm xác định, đảm bảo cụ thể, dễ thực hiện.

       Về tài chính cho phát triển nhà ở 

Bổ sung quy định các hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở; bổ sung quy định về vốn nhà nước để phát triển nhà ở; đưa một số quy định về nguyên tắc huy động, sử dụng nguồn vốn từ Nghị định lên Luật để nâng cao hiệu lực của quy định.

      Về quản lý, sử dụng nhà ở 

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 bổ sung, luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành, nhằm bảo đảm tính pháp lý cho công tác quản lý sử dụng nhà ở như:

- Quy định về quản lý, sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử, nhà biệt thự; quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; các trường hợp nhà ở phải phá dỡ; yêu cầu khi phá dỡ nhà ở.

- Bổ sung mới một số quy định như: Quy định cụ thể về chuyển đổi công năng nhà ở; lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

     Về quản lý sử dụng nhà chung cư 

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 đã bổ sung, sửa đổi một số quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, khai thác nguồn thu từ phần sử dụng chung của nhà chung cư nhằm khắc phục các tranh chấp khiếu kiện trong quản lý sử dụng nhà chung cư, cụ thể như:

- Bổ sung quy định về xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở; 

- Bổ sung quy định cách xác định phần sở hữu chung đối với thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia.

- Bổ sung quy định trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản bảo trì do Ban quản trị quản lý để bảo trì nhà chung cư theo quy định.