THÔNG TIN PHỔ BIẾN GIÁO DỤC PHÁP LUẬT

Thực hiện Kế hoạch số 11/KH-UBND ngày 22/01/2023 của UBND tỉnh Thanh Hóa về tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Sở Tư pháp Thanh Hóa đã ban hành Kế hoạch số 59/KH-STP ngày 10/02/2023 tổ chức lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trên cơ sở nội dung của Kế hoạch, Sở Tư pháp Thanh Hóa đã đăng tải đăng tải toàn bộ kế hoạch tổ chức lấy ý kiến đối với dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) và các tài liệu kèm theo phục vụ lấy ý kiến trên cổng thông tin điện tử của Sở và Trang thông tin điện tử về phổ biến giáo dục pháp luật của tỉnh; đã tích cực tuyên truyền tới cán bộ, công chức, viên chức, người lao động trong ngành Tư pháp tham gia góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); tiến hành tổ chức chức Hội nghị lấy ý kiến đối với cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuộc Sở. Với kết quả 100% công chức, viên chức, người lao động thuộc Sở đều có ý kiến tham gia dự thảo Luật đất đai (sửa đổi). Qua tổng hợp ý kiến góp ý của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, những ý kiến góp ý tập trung vào các nội dung cụ thể sau đây:

1. Chương I. Quy định chung

1.1. Điều 3. Giải thích từ ngữ

- Khoản 4 dự thảo quy định “Bồi thường quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi là bồi thường về đất) là việc Nhà nước bồi hoàn cho người sử dụng đất bằng tiền hoặc bằng đất hoặc bằng lợi ích vật chất khác tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi theo quy định của Luật này”. Cụm từ “lợi ích vật chất khác” được hiểu là Việt Nam đồng, tiền nước ngoài, kim loại quý, đá quý… mang tính chất trìu tượng, khó áp dụng điều luật. Do vậy dự thảo cần quy định rõ, cụ thể “lợi ích vật chất khác” là gì, để dễ dàng triển khai trên thực tế.

- Khoản 9 dự thảo quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Đề nghị dự thảo bổ sung đối với trường hợp “Hiến đất”. Lý do: Hiện nay, các làng quê đang xây dựng nông thôn mới mở rộng đường làng, ngõ xóm… đã có nhiều trường hợp người dân “hiến đất”, cũng được xem là chuyển quyền sử dụng đất. 

- Khoản 26 dự thảo quy định: “Cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là cá nhân trực tiếp sản xuất và có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, không được hưởng lương từ ngân sách nhà nước, tổ chức kinh tế, chính trị xã hội khác”. Với nội dung giải thích này sẽ được hiểu là đồng nghĩa với việc người đang hưởng lương từ ngân sách nhà nước sẽ không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (có cả đối tượng đã về hưu). Điều này là không phù hợp với tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương là mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cả tổ chức và cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. 

- Khoản 37 dự thảo quy định: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này”. Như vậy, phần giải thích từ ngữ này chưa bao gồm: trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật mà người sử dụng đất chưa thực hiện các thủ tục để đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Đề nghị dự thảo xem xét và bổ sung nội dung này cho phù hợp với thực tế.

1.2. Điều 4. Áp dụng pháp luật

- Khoản 1 Điều 4 dự thảo quy định: “Quản lý và sử dụng đất đai phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và các luật khác có liên quan. Trường hợp có quy định khác nhau giữa Luật Đất đai và Luật khác thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai”. Tuy nhiên, Khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản QPPL quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau”. Như vậy, nội dung của Khoản 3 Điều 4 của dự thảo chưa phù hợp với Khoản 3 Điều 156 Luật Ban hành văn bản QPPL năm 2015. 

1.3. Điều 5. Người sử dụng đất:

- Khoản 2 dự thảo quy định người sử dụng đất bao gồm là “Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành (sau đây gọi là hộ gia đình)”. Việc quy định về hộ gia đình trong dự thảo Luật lần này chưa rõ như Luật Đất đai năm 2013. Nếu xác định gia đình là gồm những người có quan hệ huyết thống thì rất rộng bao gồm cha, mẹ, con, ông, bà, cháu… Việc quy định chung chung như dự thảo sẽ khó xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất.

Mặt khác, tại Khoản này dự thảo chỉ quy định và thừa nhận hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 123 dự thảo quy định ““UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân”. Như vậy, đề nghị xem xét không cần quy định về thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình trong dự thảo luật.

- Khoản 3 dự thảo quy định người sử dụng đất bao gồm “Cá nhân trong nước (sau đây gọi là cá nhân)”. Đề nghị cần quy định cụ thể hơn là “Người Việt Nam cư trú ở trong nước”. Bởi cá nhân có thể hiểu là cá nhân, công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật này không có quy định nào c ho người nước ngoài được sử dụng đất.

1.4. Điều 10. Phân loại đất 

Điểm đ khoản 2 quy định: “Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản”. Đề nghị dự thảo bổ sung “đất khu công nghệ cao” cho đầy đủ.

2. Chương II. Quyền và trách nhiệm của Nhà nước, công dân đối với đất đai

2.1. Mục 1 - Quyền và trách nhiệm của nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai

2.1.1. Điều 14. Quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai 

- Dự thảo đưa ra 11 nhóm quyền của Nhà nước, tuy nhiên qua nghiên cứu thì chưa có nội dung về quyền quy định thời hạn sử dụng đất (thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài, sử dụng đất có thời hạn). Vì vậy, đề nghị xem xét bổ sung.

- Tại khoản 3 dự thảo quy định quyền của Nhà nước trong việc: “Quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp”. Đề nghị nghiên cứu, chỉnh sửa nội dung này vì nếu quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ dẫn đến việc hạn chế tích tụ, tập trung đất đai, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp, hàng hóa lớn.

2.1.2. Điều 17. Trách nhiệm của Nhà nước về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số

Khoản 4 quy định: “Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều này UBND cấp tỉnh theo điều kiện thực tế của địa phương , quy định cụ thể chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống trên địa bàn”. Việc giao cho UBND tỉnh quy định chính sách đặc thù về đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số trên địa bàn tỉnh là chưa phù hợp bởi: theo quy định của Luật ngân sách nhà nước và Luật Ban hành văn bản QPPL thì việc ban hành chính sách thuộc thẩm quyền của HĐND tỉnh. Do vậy, đề xuất thẩm quyền ban hành là của HĐND tỉnh (không phải UBND tỉnh) cho phù hợp với Luật Ngân sách nhà nước và Luật Ban hành văn bản.

3. Chương III. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

3.1. Muc 1 - Quy định chung

3.1.1. Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Tại khoản 1 dự thảo quy định: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.” Tuy nhiên, trong dự thảo luật và các văn bản luật không có quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất là như thế nào. Vì vậy, đề nghị quy định cụ thể về “độ sâu trong lòng đất” là như thế nào để đảm bảo việc thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất.

3.2. Mục 2 - Quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất

3.2.1. Điều 36. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Tại điểm c khoản 1 Điều 36 quy định: “Bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Luật này”. Nội dung quy định này là chưa đầy đủ. Bởi, tại Điều 49 dự thảo chỉ quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; còn Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 50 dự thảo. Vì vậy, đề nghị sửa lại theo hướng khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49, Điều 50 Luật này sẽ phù hợp hơn.

3.3. Mục 5 - Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất

3.3.1. Điều 49. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

Khoản 3 Điều 49 dự thảo quy định “Việc thực hiện quyền của người nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ được Nhà nước bảo hộ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Để hạn chế rủi ro cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt là việc mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường. Người mua thì đã giao tiền cho người bán nhưng phải mất một khoảng thời gian mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong khoảng thời gian này, người bán rất dễ thay đổi và phát sinh tranh chấp với người mua dẫn đến người mua sẽ không được cấp giấy chứng nhận khi chưa có phán quyết của Toà án. Do vậy, để phù hợp với tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao là xem đất đai là tài sản, hàng hoá đặc biệt trên thị trường thì đề nghị Nhà nước nên bảo hộ việc chuyển quyền sử dụng đất khi việc chuyển quyền được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.

3.3.2. Điều 50. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

Tại khoản 3 dự thảo quy định:

“Người mua tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó”

Đề nghị cần bổ sung điều kiện là tổ chức cá nhân đó không trong thời gian vi phạm pháp luật về thuế, tài chính. Bởi nhiều trường hợp bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội này rồi thì cần phải hạn chế tổ chức, cá nhân đó trong thực hiện quyền này.

4. Chương VI. Thu hồi đất, trưng dụng đất

4.1. Điều 80. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

 Khoản 1 về Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, tại Điểm i dự thảo quy định “Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 147 của Luật này”.

Đề nghị bổ sung nội dung về trừ trường hợp chậm tiến độ giao đất, cho thuê đất. Lý do, thực tế hiện nay nhiều dự án chậm tiến độ nguyên nhân chính là cơ quan nhà nước chưa thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng để giao cho nhà đầu tư. Vì vậy, nhà đầu tư không thực hiện dự án theo tiến độ ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư (lỗi này không do nhà đầu tư), nếu thu hồi là chưa phù hợp.

4.2. Điều 82. Thẩm quyền thu hồi đất

Tại điểm d khoản 2 dự thảo quy định UBND huyện quyết định thu hồi đất trong trường hợp khu vực thu hồi đất có cả đối tượng là tổ chức và cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư sẽ xảy ra một số bất cập như:

+ Một số dự án có tính chất phức tạp mà UBND huyện không đủ điều kiện về nhân lực, trình độ chuyên môn để thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với tổ chức. 

+ Việc thu hồi đất liên quan đến thẩm quyền giao đất, theo đó, đối với tổ chức thì thẩm quyền giao đất thuộc UBND tỉnh, 

Vì vậy, trường hợp này vẫn cần phải quy định cơ chế ủy quyền cho UBND huyện giống như Luật Đất đai năm 2013, chứ không giao nhiệm vụ trực tiếp cho UBND huyện.

4.3. Điều 84. Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý, khai thác sử dụng quỹ đất đã thu hồi

Tại điểm b khoản 1 dự thảo quy định: “Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập đối với từng dự án bao gồm:…; đại diện của người sử dụng đất có đất bị thu hồi…”. Việc quy định “đại diện của người sử dụng đất có đất bị thu hồi” được hiểu là đại diện cho tất cả người có đất bị thu hồi hay là đại diện cho một người có đất bị thu hồi. Đề nghị xem xét sửa lại theo hướng là đại diện khu dân cư có đất bị thu hồi do khu dân cư cử như vậy mới phù hợp.

4.4. Điều 85. Trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

- Điểm d khoản 4 Điều 85 dự thảo quy định: “Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại của Luật này”. Đề nghị nên quy định người có đất bị thu hồi sẽ bị cưỡng chế sau bao nhiêu lần khi đã được vận động, thuyết phục.

- Theo quy định của Luật 2013 thì cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày. Đối với dự thảo lần này quy định việc phê duyệt phương án bồi thường trước khi quyết định thu hồi đất mà không quy định rõ khoảng thời gian từ khi phê duyệt phương án bồi thường tái định cư đến khi ban hành quyết định thu hồi đất là trong bao lâu. Việc không quy định thời gian cụ thể dẫn đến việc kéo dài thời gian gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi nằm trong dự án. 

5. Chương VII. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 

5.1. Mục 1 - Bồi thường về đất, chi phí đầu tư còn lại vào đất

5.1.1. Điều 89. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Khoản 2 Điều 89 quy định: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Nội dung quy định về “đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” là một phạm trù rất rộng, khó thực hiện. Vì vậy, điều luật cần quy định cụ thể hơn để dễ thực hiện.

5.1.2. Điều 92. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Tại Điểm a Khoản 2 Điều 92 dự thảo quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây: “Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 170 và Điều 171 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế”. Quy định này là chưa bao quát hết các trường hợp, đề nghị xem xét đối với các trường hợp do nhận chuyển nhượng, tặng cho.

5.2. Mục 2 - Bồi thường thiệt hại về tài sản, về sản xuất, kinh doanh.

5.2.1. Điều 99. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi nhà nước thu hồi đất

Theo quy định tại khoản 1, 2, 3 dự thảo thì cơ sở để tính giá bồi thường là giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có kỹ thuật tương đương của pháp luật chuyên ngành. Theo quy định của pháp luật về xây dựng thì đơn giá này do Bộ Xây dựng quy định. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 4 thì dự thảo lại giao cho UBND ban hành đơn giá. Như vậy là có sự mâu thuẫn với pháp luật về xây dựng. Đề nghị xem xét lại.

5.2.2. Điều 100. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

- Tại điểm a, khoản 1 dự thảo quy định “Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch… và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất”. Đề nghị quy định rõ “giá trung bình tại thời điểm thu hồi” được xác định như thế nào để thuận lợi cho việc triển khai thực hiện. 

- Tại khoản 3 dự thảo quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng theo quy định của pháp luật về trồng trọt; đơn giá bồi thường thiệt hại về vật nuôi quy định tại Điều này để làm căn cứ tính bồi thường khi thu hồi đất”. Tuy nhiên, đơn giá được nêu tại khoản này có liên quan tới giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất được nêu tại điểm a, khoản 1, Điều này không. Đề nghị xem xét.

Ngoài ra đề nghị bổ sung quy định giao UBND tỉnh quy định về mật độ cây trồng để thuận lợi trong việc áp dụng thực tế.

5.2.2. Điều 102. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

Tại khoản 3 dự thảo quy định: “Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng”. Đề nghị quy định cụ thể thời hạn không còn sử dụng là bao lâu để dễ triển khai thực hiện.

6. Chương IX. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6.1. Mục 1 - Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6.1.1. Điều 122. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 

Khoản 3 Điều 122 quy định điều kiện của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.  Tuy nhiên, dự thảo chưa quy định điều kiện về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư khi thực hiện dự án. Lý do: Năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư rất quan trọng là điều kiện quyết định việc thực hiện dự án đúng tiến độ, đúng chất lượng. Đề nghị dự thảo bổ sung quy định này.

6.2. Mục 2 - Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

6.2.1. Điều 125. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất

Tại khoản 1 Điều 125 quy định các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 127 của Luật này. Tuy nhiên, Điều 127 của dự thảo Luật quy định về Đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, chứ không phải các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất. Mà các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 118 của dự thảo. Vì vậy, đề nghị xem xét điều chỉnh lại khoản 1 Điều 125 cho chính xác. 

6.2.2. Điều 126. Đấu giá quyền sử dụng đất 

- Tại khoản 3 quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Đề nghị bổ sung điều kiện về năng lực kinh nghiệm trong việc đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

- Điểm a, Khoản 5, Điều 126 quy định Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện: “Hàng năm phải công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, Cổng thông tin của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”. Đề nghị cần quy định cụ thể thời gian UBND cấp tỉnh, cấp huyện công bố kế hoạch, danh mục các khu đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong năm.

7. Chương XIV. Thủ tục hành chính về đất đai

7.1. Điều 214. Các thủ tục hành chính về đất đai

Tại khoản 1 Dự thảo đưa ra 09 nhóm thủ tục hành chính về đất đai, tuy nhiên chưa có quy định thủ tục hành chính liên quan đến việc thu hồi chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). Đề nghị xem xét lại.

7.2. Điều 216. Công khai thủ tục hành chính về đất đai

Tại Khoản 1 dự thảo quy định nội dung công khai thủ tục hành chính về đất đai gồm: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; đối tượng thực hiện thủ tục hành chính; Thời gian giải quyết đối với mỗi thủ tục hành chính; Thành phần, số lượng hồ sơ đối với từng thủ tục hành chính….. Tuy nhiên, theo pháp luật về kiểm soát thủ tục hành chính (Nghị định số 63/2010/NĐ-CP, Nghị dịnh số 92/2017/NĐ-CP) thì bộ phận cấu thành của mỗi thủ tục hành chính ngoài các nội dung tại khoản 1 dự thảo còn có mẫu đơn, mẫu tờ khai, yêu cầu, điều kiện và theo quy định thì các bộ phận này phải được công khai theo đúng quy định. Do vậy, đề nghị nghiên cứu quy định các nội dung công khai cho phù hợp với pháp luật về kiểm soát thủ tục hành chính.

Tương tự, tại khoản 2 điều này về hình thức công khai đề nghị nghiên cứu quy định của pháp luật về kiểm soát thủ tục hành chính để quy định cho đầy đủ, thống nhất. 

8. Chương XV. Giám sát; thanh tra, kiểm tra; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai

8.1. Mục 2 - Thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

8.1.1. Điều 224. Hòa giải tranh chấp đất đai

- Theo quy định tại Điều này thì UBND xã có trách nhiệm hoà giải tranh chấp đất đai trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu hoà giải thành thì cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh theo biên bản hoà giải thành, nếu không thành thì một trong các bên có quyền khởi kiện ra toà để giải quyết tranh chấp. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp mà UBND xã mời các bên tranh chấp đến hoà giải nhưng một trong các bên không đến. Vì vậy, điều luật cần quy định cụ thể các trường hợp này để người khởi kiện tiếp tục thực hiện quyền khởi kiện của mình tại Toà án.

- Dự thảo luật quy định về việc hoà giải tại UBND cấp xã. Tuy nhiên, không quy định khi UBND xã hoà giải thành công thì Biên bản hoà giải có hiệu lực thi hành không. Bởi trong nhiều trường hợp hoà giải thành rồi nhưng sau đó các đương sự lại thay đỏi ý kiến thì giải quyết như thế nào.

8.1.2. Điều 225. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Dự thảo quy định theo hướng chuyển toàn bộ sang cho TAND giải quyết, UBND các cấp không phải giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho TAND. Việc dự thảo đã sửa theo hướng bỏ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND là đã thu hẹp bớt quyền của người dân được lựa chọn cơ quan giải quyết. Việc giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho TAND sẽ gây ra tình trạng ùn ứ, kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp giải quyết đất đai, trong khi vụ việc đã có thể kết thúc ngay từ những buổi làm việc tại UBND.

9. Chương XVI. Điều khoản thi hành

Điều 234. Quy định chuyển tiếp

Tại Khoản 8 quy định “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này”. Đề nghị sửa lại theo hướng là Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng diện tích đất nông nghiệp được giao chỉ phải chuyển sang hình thức thuê đất đối với phần diện tích vượt hạn mức.

10. Các ý kiến về nội dung khác

- Theo luật 2013 thì có quy định về việc vốn hoá nhưng chưa cụ thể vốn hoá là như thế nào. Do vậy, đề nghị giao cho Chính phủ quy định cụ thể về vốn hóa quyền sử dụng đất trong doanh nghiệp.

- Liên quan đến đất công ích dự thảo sử dụng các cụm từ “đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn”, “quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn”, “đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn”, “đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích”. Đề nghị cần thống nhất một khái niệm về đất công ích.

- Đề nghị bổ sung thêm nội dung về tiến độ giao đất, bởi đối với các dự án lớn việc giải phóng mặt bằng sẽ gặp khó khăn, kéo dài nhiều năm, nếu GPMB xong toàn bộ khu đất thực hiện dự án mới giao đất thì nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện dự án (một dự án có nhiều hạng mục công trình, việc giao theo tiến độ sẽ đảm bảo tiến độ thực hiện dự án và hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư).

Với những kết quả đó Sở Tư pháp Thanh Hóa đã có Báo cáo số 131/BC-STP ngày 03 tháng 3 năm 2023 tổng hợp ý kiến đóng góp dự thảo Luật đất đai sửa đổi gửi Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hóa để tổng hợp gửi cơ quan soạn thảo theo quy định. Hy vọng từ những ý kiến đóng góp với tinh thần và trách nhiệm của đội ngũ cán bộ, công chức Sở Tư pháp cùng những ý kiến của các chuyên gia và nhân dân, thì Dự thảo Luật đất đai sửa đổi sẽ được chỉnh sửa đảm bảo chất lượng, đáp ứng được nhu cầu của nhân dân cũng như tình hình thực tiễn của đất nước, để khi Luật được ban hành sẽ sớm đi vào cuộc sống góp phần phát triển đất nước thịnh vượng./.